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销售额又是全国第一,碧桂园的地产布局到底有什么过人之处?

碧桂园又赢了。

大家都说在这样市场行情的环境下,还可以挺立,碧桂园是业界“黑马”。那他为什么可以保持优秀答卷呢,主要在于主业地产布局和新业务板块机器人的布局。

1. 地产布局:

碧桂园目前的项目已经布局了31个省和200多个地级市,广泛布局可以对抗各地区调控的风险,这就有点类似将鸡蛋放在不同的篮子里的理论一样;同时在广泛布局中又不失侧重点,如粤港澳大湾区和长三角等城市群进行精准市场布局,针对高端购买力进行特色打造,重点突击,有的放矢。

2. 新板块开拓:

2019年,碧桂园正式提出将农业、机器人板块设为主业,形成地产、农业、机器人三大主业布局,打造高科技综合型企业。机器人板块的拓展给了碧桂园更多选择,也给主业地产的发展助力:建筑机器人,一年的时间,碧桂园已经提报了上百种建造机器人的专利申请,有十余种建造机器人进驻试验工地作业,加入了传统建造业科技革新的大潮。形成了新旧板块相互支撑发展战略。

根据克而瑞发布的2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜,碧桂园以全口径金额7715.3亿元销售额位列榜单首位。

事实上,碧桂园自2017年销售金额取得行业冠军后,一直保持并占据着行业宝座,与第二名拉开的差距也越来越大。那么碧桂园为何能够取得这么好的成绩,我认为因素有很多。这里仅就提出的土地布局问题来加以分析,碧桂园一起绝尘的法宝主要是:从能级城市和城市群多手准备保增长。

一、重点布局粤港澳大湾区和长三角等核心城市群

原方正证券首席经济学家任泽平的观点是:房地产“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。

过去十多年,我国城市规划指导思想一直没变:“控制大城市规模,积极发展中小城市和小城镇,区域均衡发展”。然而从2018年开始,情况有了根本性的改变。当年11月18日,中共中央、国务院下发了“关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见”,指出要建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式,推动区域板块之间融合互动发展。

换言之,中国城镇化正从“大中小城市协调发展”的1.0时代,升级到“中心城市+都市圈+城市群”的2.0时代。

2019初发布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》以及长三角区域一体化发展的国家战略明确了城镇化的趋势不可逆,并且城镇化发展已经向城市群转变,依托高铁、高速路、城市轨道交通等,缩短城市与城市、城市与郊区的时空距离。在这样的大背景下,重点布局这两大城市群的企业长期内将会更加受益。

根据碧桂园年报数据,截至2019年6月30日,碧桂园项目数量合计2381个,广东有498个,长三角(江苏、上海、浙江、安徽)有645个,合计拥有的项目数量接近总量的一半。在粤港澳大湾区范围内,碧桂园土地储备甚至比许多深耕广东的房企更多。碧桂园在2019年中期已获取权益可售货值3467亿,潜在权益可售货值5519亿,合计接近9000亿的货值,仍然拥有巨大的发展空间。

二、对三四五线城市城镇化前景抱有坚定信心

碧桂园作为三四线城市起家的龙头房企,曾经被称作“三四线之王”,拥有大量的货源分布在三四线城市。正是坚信中国城镇化进程给房地产行业带来的红利期仍未结束,碧桂园持续加大和完善在国内的投资布局。随着2018年下半年碧桂园项目首次进入西藏,其完成了进驻中国内地所有省份的落子。

数据显示,2018年中国常住人口城镇化率达到59.58%,离发达国家80%左右的城镇化率还存在差距,城镇化率每提高一个百分点,就有近1400万人从农村转入城镇,不仅增加城市公共服务设施投入,也会释放巨大的衣食住行等消费需求。

自2019年5月份开始,三四线城市成交量出现了一个较平稳的增长,而后续能否持续回暖还是要看城市的刚需积累情况。三四线城市存在一个体系性修复的过程,尤其是得益于居民购买能力和购买意愿的增强,内生性需求具有可持续性。所以在这一轮三四线城市成交回调的过程中,除一二线城市外,更应该把握强三四线城市,尤其是内生性需求尚未被透支的城市将成为企业推货的重点。

2018-2019年不同能级城市商品住宅成交量同比

广发证券于发布研报称,碧桂园在三四线城市纵深拓展领先,布局兼顾“广度”与“深度”。碧桂园曾连续三年项目数量平均扩张增速为85%,大幅领先龙头平均水平,把握住了市场上行周期。布局上,以三四线为主阵地,分享了城镇化进程红利,同时15年产品升级又把握住了三四线消费升级机遇。此外,15年起开始逐步加大一二线周边布局力度,且持续参与并巩固一二线城区市场,稳步优化土储结构。项目扩张的过程中兼顾“广度”与“深度”,城市扩张的同时,单城市项目数量也稳步增长,尤其是广东、江苏、浙江、安徽等省份深耕力度较大,单城市销售规模处于较高水平。

统计数据显示,2019年前9个月,碧桂园在目标一二线城市的拿地建面比例为44%,远超2018年的24%,也就是说即使遇到城市成交轮动影响,目标一二线城市土储的增多将会为公司销售增长提供强力支撑;另外,亿翰智库2018年提出三四线城市属于体系性修复,预计3至5年仍有机会,而碧桂园在三四线尤其是强三四线拥有丰厚的土地储备足够未来业绩支撑。

无论是一二线还是三四线,碧桂园都保持在行业领先地位。想不全国第一,真的很难。

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